住房城乡建设部在《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号）中指出，“房屋交易合同网上签约备案(简称房屋网签备案)，是加强房地产行业管理、落实调控政策、规范市场秩序、维护群众合法权益的重要手段，是促进房地产市场平稳健康发展的基础性工作”，由此可见，房屋买卖合同网签备案（简称“网签合同”）是加强房地产行业管理的重要制度性手段，该项制度的设立目的不在于通过网签备案确立房屋权属。房屋的权属认定，依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条 “不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”以及第二百一十四条 “不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，仍应以物权登记作为依据，物权登记也是物权法定的公示方式。网签备案合同并不是物权的公示，仅是房屋买卖合同的公示。

司法实践中，网签合同也被认为不具备创设物权或发生物权变动的效力，如最高人民法院在（2018）最高法民申350号案件的“本院认为”部分提出，“刘希波、邓杰仅进行了商品房网签登记，但商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力”。

根据上面第一条的论述，既然商品房买卖合同网签备案不具有物权变动的效力，网签合同项下的房屋权属没有发生变更，该房屋权属自然仍属于债务人房地产企业，上述问题的答案似乎应没有争议。发生争议的主要原因在于：最高人民法院2002年7月30日发布的《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定，“下列财产不属于破产财产：(五)特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；(六)尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”，但该司法解释是在《中华人民共和国企业破产法》实施之前制定的，在该规定的前言部分明确提出，“为正确适用《中华人民共和国企业破产法(试行)》…特制定以下规定”，而《中华人民共和国企业破产法》第一百三十六条明确规定“本法自2007年6月1日起施行，《中华人民共和国企业破产法(试行)》同时废止”。作为《中华人民共和国企业破产法(试行)》配套的司法解释，上述《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》理应同时废止。而且，在《中华人民共和国企业破产法》颁布实施后最高人民法院发布的破产法司法解释（二）第二条“下列财产不应认定为债务人财产：(一)债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产;(二)债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产;(三)所有权专属于国家且不得转让的财产;(四)其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产”中已不包括2002年《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条所列的第（五）和第（六）项。

江苏省高级人民法院于2017年11月17日发布的《破产案件审理指南（修订版）》第七条破产债权及清偿顺序项下第2款明确规定，“…商品房权属尚未办理变更登记，买受人以实际支付全部购房款或已实际占有为由，主张实际取得商品房权属的，不予支持。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五、六的规定，与其后颁布的物权法确立的不动产物权变动规则不相符，应适用物权法的有关规定“。

综上，网签合同项下的房屋依法属于债务人财产，网签合同的买受人仅享有合同项下房屋的交付请求权，并不享有物权。在房地产企业进入破产程序后，网签合同买受人不能依据该合同行使取回权。司法实践中，主流的裁判观点也均认同此点，但在个案中也有承办法官认为，2002年发布的《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》尚未正式废止，故在裁判中继续援引。

按照《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”的规定，对于破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，管理人享有单方解除权应没有什么争议，但对于对方当事人已经履行完毕的合同，管理人能否解除，争议比较大。经笔者检索，在管理人解除网签合同的司法案例中，既有支持管理人解除合同的案例，也有不支持的案例，其中不支持的主要理由是在房屋买受人已经支付全部购房款（履行完毕买卖合同项下买受人的义务）的情形下，《中华人民共和国企业破产法》第十八条并不适用。值得一提的是，最高人民法院（2019)最高法民申3582号民事裁定书在“本院认为”部分指出，“…原审判决基于《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，认定破产管理人享有合同解除权。但该条仅适用于双方当事人均未履行完毕债务的情形，而本案中，从目前查明的事实看，似不存在陆文学、王勤爱尚有其他义务未予履行的情形。…但在人民法院已经受理金凤桐公司破产申请的情况下，如不解除以物抵债协议，继续履行的效果就是使作为一般债权人的陆文学、王勤爱事实上取得了所有权，对其他债权人不公。就此而言，原审判决判令解除合同，符合破产法公平清偿债务、避免个别清偿的精神，在结果上并无不当”。该案例虽然否定了原审判决支持管理人解除网签合同的法律依据，但支持了原审判决支持管理人解除合同的结果。

《中华人民共和国企业破产法》虽然对于一方已经履行完毕的合同，管理人是否有权单方解除，没有作出明确规定，但在第十六条中明确规定，“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”。如上所述，网签合同买受人享有的仅是合同项下的债权请求权，即请求出卖人交付房产，该债权请求权在性质上和其它普通债权并无本质不同，如在债务人企业资不抵债的情形下，管理人继续履行网签合同，除非其他普通债权人满足同等的清偿条件，否则其实质就是以债务人的破产财产对个别债权人进行债务清偿，而这将损害其他普通债权人的公平受偿权，也不符合《中华人民共和国企业破产法》第一条“为规范企业破产程序，公平清理债权债务，保护债权人和债务人的合法权益…”所规定的立法精神。

《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行…有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担”。据此，在破产法明确规定债务人个别清偿无效的情形下，继续履行网签合同就构成法律上不能履行的情形。对此情形，当事人依法可以请求人民法院或仲裁机构终止合同权利义务关系。债务人企业进入破产程序后，因管理和处分债务人的财产是管理人的法定职责，故管理人有权根据破产案件的实际情况决定是否继续履行网签合同。

在现行法律框架下，房地产企业进行破产程序后，网签合同的买受人如系商品房消费者，根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》法释[2023]1号第二条“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定”以及第三条“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持”的规定，可以向管理人主张购房价款优先返还权。除此之外，网签合同买受人在合同项下的债权请求权和其他普通债权人一样，并无特殊保护机制。