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张曼曼：五保户过世后谁来协助买家办理房产过户手续？
发布时间：2018-08-15 | 浏览：1450
案情回顾：
2003年11月，刘某与高某订立了房屋买卖合同，刘某以105000元的价款购买了高某位于南京市江宁区的拆迁安置房，在其付清房款后一直居住至今，但因当时该房没有房产证，刘某一直没有办理过户。2017年该房屋所在小区陆续下发房产证，刘某在领取房产证时却遇到了困难。
原来，2010年高某在与刘某签订房屋买卖合同后不久就因病去世，高某生前没有结婚，无子女，父母早逝，是村里的“五保户”，在这种情况下刘某如何办理产权过户登记手续令其非常头痛，因为他不知道该向谁要求过户。对于该案江苏东银律师事务所的张曼曼律师分析有两个难点;
1、刘某与高某签订的拆迁安置房买卖合同是否有效？
2、如果合同有效，谁有协助高某办理房屋过户的义务？
律师意见：
1、拆迁安置房买卖并非必然无效
涉案房产属于经济适用房，根据国家七部委发布的《经济适用房管理办法》经济适用房购买未满5年的，不得上市交易。但我们认为该合同仍然有效。虽然刘某是2003年分得该房产，但该拆迁安置房是对高某原有土地房屋的替代补偿，并非严格意义的经济适用房，且法律规定合同无效的情形是违反法律、行政法规的规定，而《经济适用房管理办法》仅是部门规章，即级别达不到法律、行政法规的层级。刘某与高某签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，该合同是合法有效的。
2、“五保户”去世后其义务的继受者有所不同
代理此案后，张律师发现高某既没有近亲属，也没有兄弟姐妹等其他继承人，通俗讲就是属于五保户人群。那么对于购买了高某安置房的刘某来讲，现在要办理产权登记，应该找谁来履行过户义务呢？
根据我国《继承法》和《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国继承法若干问题的意见》的有关规定，对于农村“五保户”的遗产应该按照以下原则进行处理： （１）我国农村集体组织对“五保户”实行“五保”（即保吃、保住、保穿、保生病治疗和保死后安葬）时，双方订有遗赠扶养协议的，按照协议处理。 （２）农村集体组织与“五保户”未订立遗赠扶养协议，死者有遗嘱继承人或者法定继承人要求继承的，按照遗嘱继承或者法定继承处理，但集体组织有权要求扣回“五保”费用。 （３）“五保户”没有继承人或者继承人放弃或者丧失继承权的，如果其生前为农村集体组织的成员，遗产归集体组织所有，如果死者生前不是农村集体组织的成员，则遗产归国家所有。
本案中，高某的情况就是第（3）种，没有继承人，生前为农村集体组织成员，其遗产应归集体组织所有，而社区作为其遗产的继受人，在享有继承权的同时，也应当在继承的财产范围内承担义务，因此高某所在社区虽然可以继承该涉案房产但也应当承担与该房产有关的义务，即协助刘某办理过户。故张律师代理本案后，将社区作为被告，要求社区来配合过户，最终法院予以支持。
法院判决：被告高某所属的社区配合刘某办理过户登记手续。
总结：对于购买五保户安置房或者是商品房的购房人，在五保户过世后且不存在法定继承人的情况下，可起诉五保户所在的社区或者村委会要求其配合过户，办理登记手续。（建议先起诉高某，法院驳回起诉后再起诉其社区，否则起诉社区立案可能不太容易）
律师简介
律师简介
张曼曼：江苏东银律师事务所执业律师、法律援助律师，江苏省律师协会会员，资深百姓服务律师。以诚待人，以信立世！张律师在南京生活多年，熟悉南京本土文化，办理了大量婚姻财产纠纷、继承纠纷、人身损害赔偿（含交通事故）纠纷、经济合同纠纷、各类房产合同纠纷、建设工程承包合同纠纷和民间借贷纠纷案件，凭借扎实的专业功底、细腻的办案风格、缜密的法律逻辑，代理案件胜诉率极高，作为南京知名的优秀律师获得当事人的一致好评。
业务领域：合同纠纷、婚姻家庭、交通事故、工伤、民间借贷、工程纠纷
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文字：张曼曼
编辑：罗秋玲
编辑：罗秋玲
