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吴泉：企业拆迁法律服务中的律师工作
发布时间：2018-09-26 | 浏览：1654
（图片来源于网络）
企业拆迁，主要指涉及企业的厂房和土地被征收，由于企业本身的资源优势加之较大的赔偿数额，所以在企业拆迁法律服务中我们更要认真负责，善于从细节入手，认真做到以下几点：
一、拆迁性质的区分
主要有公告拆迁、协议征收以及清收等类型。
公告拆迁系典型的行政征收行为，政府在拆迁之前会用公告的方式公布拆迁区域、四至、补偿标准、拆迁红线图等。
清收系地方政府为了某种规划的需要提早进行的区域清退清收，特点是不具备紧迫性且政府规划用途不明确，可能是某种产业园或是国企单位、被招商引资企业的需求，也有可能是政府土地收储，再未来取得指标后再行招拍挂出让的准备工作。
协议征收是目前最常用的征收方式，其依据是《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，可以采取订立补偿协议的方式，房屋征收部门与被征收人依照《条例》的规定，就补偿方式、金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停业停产损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立的补偿协议。且根据2014年11月1日的主席令，2015年5月1日施行的新行政诉讼法第十二条增加的第十一项；“认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的；”将“土地房屋征收补偿协议”纳入了行政诉讼的受案范围，以2015年5月1日为限，之前归地方法院民事审判庭按照民事协议审理的“土地房屋征收补偿协议”类案件正式划归行政庭受理，以南京为例：根据最高人民法院关于同意江苏省高级人民法院开展行政案件集中管辖试点工作的批复》（法〔2015〕344号）确定由南京铁路运输法院集中管辖原由南京市各基层人民法院管辖的一审行政诉讼案件。以及2016年4月1日起，原应由各基层人民法院受理的一审行政诉讼案件，统一由南京铁路运输法院集中管辖。南京地区的“土地房屋征收补偿协议”类案件由南京铁路运输法院集中管辖。
作为专业的征收律师，我们的业务范畴涵盖拆迁征收的诉讼及非诉，只有先行准确定性被拆迁人的拆迁属性，才能更好的把握代理方案，解释清楚被拆迁人可以争取的权利和可能的优化补偿方案，长期以来，江苏东银律师事务所吴泉律师团队总结了“两不一最好“原则，即：不盲目、不奢求、最好不诉讼。“不盲目”是了解清楚被征收性质及土地和地上附着物价值，做到心里有数；“不奢求”是在心里有数的基础上，不奢求天外横财，果断的选择较优的补偿方案；“最好不诉讼”是因为很多被拆迁人再经历了一次次谈判后总认为后面的路上有更大的苹果，而放弃了适时摘果子的时机，最终押宝进入诉讼索赔流程，费时费力且不一定可以取得良好的效果。
二、做好尽职调查的前期工作
1、审查企业的土地或者房屋租赁合同；确定企业使用土地或者房屋合法性问题，为后期拆迁补偿工作提供自身合法的依据。这个环节非常重要，也是拆迁补偿的前提，在细节上要多审查材料，不能仅听企业的说法而轻易下结论。
2、向拆迁方了解征地批文、建设项目的立项批文、建设规划许可证、拆迁方案、拆迁许可证等相关拆迁征地批准文件；确定拆迁征地项目的合法性。在拆迁征地项目不符合法定程序时，要及时有效的提出异议，如找拆迁部门协商，申请行政复议或提起行政诉讼。
3、审查企业的营业执照、纳税情况、企业员工合同、企业对土地或者房屋投入的其他相关单据；方便制作拆迁补偿方案提供合法的依据。
三、制作拆迁评估报告
1、协助企业制作《地上物动迁调查表》，详细统计地上物因为拆迁所引起的损失。
2、根据需要聘请评估公司对地上物及固定资产进行评估。
3、协助企业制作《拆迁评估报告》：拆迁损失报告必须既有事实依据也有法律政策依据，至少合情合理，有理有据，这样才能在拆迁谈判中说服征收方，而不是一味“狮子大开口”，造成谈判陷入困境。
四、拆迁补偿安置的谈判磋商
1、代表企业与拆迁实施单位经办人协商。
2、合理反映企业的损失及要求。
3、监督拆迁程序的合法：谈判过程中要“求同存异”，对于双方没有争议的问题先固定下来，双方有争议的问题各自提出自己的依据和理由，逐步缩小差距，最终达成一致。
五、参与诉讼和裁决
1、参与企业与租赁方的承租合同纠纷案件。
2、参与企业与拆迁实施方之间的裁决会及听证程序。
3、根据需要向人民法院提起行政诉讼。
诉讼和裁决过程中随时都穿插着与拆迁方的协商，诉讼不是目的，目的是如何最大限度的维护当事人的合法权益，所以协商是维护当事人合法权益最直接有效的方式。但是，在协商过程中，律师只有准确有效把握对方的软肋，比如程序或者项目的不合法等问题，据理力争，才能在谈判中增加自身的筹码，争取最大利益。
六、签订拆迁补偿安置协议
1、审查拆迁补偿安置协议是否对委托方存在不利。
2、监督拆迁补偿安置协议的有效履行。
律师应当注意审查协议双方的签订主体，违约责任等条款，确保协议切实可履行且不会使委托人陷入被动。
律师在企业拆迁法律服务中的工作是多方面的，既包括非讼阶段，也有可能到达诉讼阶段，虽然程序很繁琐，但也不是无规可循，只要我们善于观察和善于分析，就能抓住重点，更有效的处理此类拆迁法律事务。现就我在办理一些企业拆迁法律事务中总结的一点经验与大家分享。
第一、利益最大化的策略方向
无论是企业还是个人、大型企业还是小型企业，拆迁过程中的利益最大化，一般指获得最大限度的补偿，总是被征收人的终极目标。对于大型企业来说，获得最大限度的现金补偿也是目标，但实现土地置换，重新获得土地或建筑物，更能实现未来利益的最大化。
第二、合理争取拆迁评估权
按照法律规定，选择评估公司的游戏规则是政府部门指定几家入库有资质的评估公司，被拆迁企业只能在指定的几家当中选择其中1家。从规则制定的本身来看，已经把评估结果的空间堵死，无论如何选择，评估结果都在可控范围之内。由于企业本身的资源优势加之较大的赔偿数额，使得其在拆迁谈判中具有较大的话语权，因此，拆迁评估权的争取往往是必须的环节。
第三、细节决定成败
1、法律服务的内容更多。企业拆迁项目涉及的法律服务内容和流程都是比较完善的，从与政府的搬迁框架协议、会议纪要、备忘录，甚至必要时候的行政复议和行政诉讼，搬迁损失报告的制作等等。
2、做好最坏的准备。过程决定结果，在没有最终签订补偿协议之前，一切都存在变数，对于企业来说，必须做好最坏情况的准备，做好不同情况的应对的预案，这样才能做好心中有数。
3、不要遗漏一切可以争取的损失补偿。对于企业拆迁，法律规定的补偿很原则，无非就是被征收房屋的市场评估价格、设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用、停产停业损失补偿，而在实践操作中，对于企业来说，一切合理损失的补偿都可以主张。往往有些损失真实存在，而法律上并无明确规定可以获得补偿，比如过渡期间重新租赁场地的租金、无形资产的损失 ，被划分为可搬迁设备的设备实际上经搬迁过后的不可使用性这些我们都可以提出合理的要求。
4、不要盲目做钉子户。钉子户已经成为中国拆迁中的必然存在的现象，很多个人钉子户确实以此获得的高额的拆迁补偿。因而，某些企业的老板也往往效仿，一开始就放出狠话，不到多少补偿死也不会搬走，但是，结果大部分是不如人意的。由于蛮干，他们放弃了很多可以争取自己权益的机会，也忽视了个人与企业的区别，实际上企业主做企业，受到很多区域政策影响，特别是要把企业做大做强，受到的牵制还是很多的。因此，大型企业拆迁项目的运作，是要有智慧的。
5、听从律师的专业建议，果断做决策
以我们团队多次大中型企业征收法律服务的提供过程的经验总结，经我们参与的征收项目，普遍征收款项提升额度在20%至50%之间居多，也为个别误以为自身不符合条件的被拆迁人实现过0的突破，我们团队在经过文章前述的相关步骤后结合项目所在地的普遍征收情况，会对该征收项目有一个比较直观和准确的价值评估，在补偿金额达到我们认为的曲线高点区间时，我们会给出专业判断，建议尽早决策，但这仅仅是一个区间，因项目不同，方案也是因人而异，但信任是合作的基础和前提。
综上所述，企业拆迁项目的运作，要依法进行，但又不能陷入法律规定的固有思路；要有理有节，不能盲目放弃权利；要有准备，不能放松思想。这样，才能实现企业拆迁利益最大化的目标。
律师简介
吴泉律师，江苏东银律师事务所合伙人，政府法制部门、行政征收法律服务团队负责人，系多家行政机关常年法律顾问，多年执业生涯秉持“作真律师，真作律师，为客户提供有智慧的法律服务方案！”的理念，成功为多家被征收企业提供了较优法律服务，深受当事人好评。
联系方式：17751777070
邮箱：lawrencesg@163.com
文字：吴 泉
编辑：罗秋玲
